Mieten in Spanien
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Mieten in Spanien?
In diesem Ratgeber handelt es sich um das Thema Langzeitmiete und darum, worauf man achten sollte.
Bei Langzeitvermietung versteht das spanische Mietrecht jene Mietverträge mit einer Laufzeit von mindestens 12 Monaten.
Das spanische Mietrecht regelt u. a., dass mit einem Mietvertrag zur Langzeitvermietung eine automatische Verlängerung ab dem 12. Monat auf "normalerweise" insgesamt bis zu fünf Jahre folgt.
- Legen Sie Ihren Fokus auf Gebäude ohne Hausnummer oder ohne Straßennamen in Spanien!
Gebäude ohne Hausnummer oder ohne Straßennamen in Spanien können potenzielle Probleme bereiten. Eigentümer von Gebäuden ohne Hausnummer oder ohne Straßennamen in Spanien können je nachdem keine Bewohnbarkeitsbescheinigung "Cédula de habitabilidad" vorlegen.
Die Bewohnbarkeitsbescheinigung "Cédula de habitabilidad" wird vom Mieter insbesondere hinsichtlich zur Anmeldung des Wohnsitzes, für die Eintragung im Ausländerzentralregister, zur Beantragung der Residencia sowie für den Anschluss an Versorgungsunternehmen (Strom, Wasser, Gas) und andere rechtliche Belange benötigt. Der Mieter benötigt vom Vermieter die Vorlage einer Bewohnbarkeitsbescheinigung "Cédula de habitabilidad".
Die Bewohnbarkeitsbescheinigung "Cédula de habitabilidad" bestätigt, dass eine Immobilie den Mindestanforderungen für eine bewohnbare Wohnfläche entspricht. Sie ist notwendig für das Anmieten sowie für den Immobilienkauf.
Je nach Gemeinde oder Provinz ist selbst bei Anmeldung des Wohnsitzes zudem eine Bewohnbarkeitsbescheinigung "Cédula de habitabilidad" vorzulegen. Die wenigsten sind davon in Kenntnis gesetzt, dass Vermieter dazu verpflichtet sind, ihren Mietern auch bei Mietobjekten eine "Cédula de habitabilidad", also eine Bewohnbarkeitsbescheinigung, vorzulegen.
Worauf sollten Sie beim Besichtigungstermin Ihren Fokus legen?
Tipp: Achtung bei Gebäuden ohne Hausnummer oder ohne Straßennamen in Spanien - diese können potenzielle Probleme bereiten, insbesondere hinsichtlich der Bewohnbarkeitsbescheinigung "Cédula de habitabilidad", der Anmeldung des Wohnsitzes sowie für die Eintragung im Ausländerzentralregister und der Beantragung der Residencia.
Überwiegend wird in Spanien ein Mietobjekt mit einer eingebauten Küche vermietet.
Vor allem sollten Sie beim Besichtigungstermin überprüfen, ob alle Haushaltsgeräte/Küchengeräte funktionieren, und auf den Zustand der Küche sowie der Küchenmöbel achten.
Inspizieren Sie alle Wasserhähne, alle Lichtschalter und Steckdosen sowie deren Funktion und den Zustand des Mietobjektes.
Nehmen Sie auch die Bodenbeläge, Wände, Tapeten, Fenster, Fensterläden und Fenstergitter ins Visier.
Falls das Mietobjekt mit Inventar ausgestattet sein sollte, schauen Sie auch das Inventar an.
Bei vorhandenem Inventar: Listen Sie das vorhandene Inventar auf.
Legen Sie eine genaue Bestandsaufnahme des Zustands der Wohnung bei Ihrem Einzug an und dokumentieren Sie eventuelle Schäden oder bereits vorhandene Mängel schriftlich und mit Fotos.
Warum sind diese Überprüfungen wichtig?
Bei Unterzeichnung des Mietvertrages erklären Sie in erster Linie, dass sich das Mietobjekt in einem guten und funktionstüchtigen Zustand befindet.
Falls Sie als Mieter irgendwelche Schäden verursacht hätten, müssten Sie für die Reparatur oder den Ersatz aufkommen.
Ihnen sind bei Ihrem Besichtigungstermin Schäden oder Mängel aufgefallen?
Legen Sie vor Unterzeichnung des Mietvertrages dem Vermieter Ihre Bestandsaufnahme mit den dokumentierten Schäden oder Mängeln sowie auch Ihre Inventarliste vor und gehen Sie mit dem Vermieter Ihre Bestandsaufnahme und Fotos durch.
Hier ist zu einem Übergabeprotokoll anzuraten, in welchem entweder der tadellose Zustand des Mietobjektes oder des Inventars oder eventuelle vorhandene Mängel/Schäden aufgeführt sind.
Dies schützt Sie vor ungewollten Kosten.
Welche Dokumente werden Sie zur Miete oder zum Einzug in ein Mietobjekt benötigen?
Dem Vermieter ist die NIE-Nummer (Ausländeridentifikationsnummer) vorzulegen.
Wenn Sie noch keine NIE haben, müssen Sie diese in Spanien innerhalb von 3 Monaten beantragen.
Der Mietvertrag kann auf Vorlage eines gültigen Personalausweises oder Reisepasses abgeschlossen werden. In dem Fall wird im Mietvertrag nur Ihre Personalausweisnummer oder Reisepassnummer als Hauptidentitätsdokument angegeben.
Überwiegend verlangen Vermieter eine Kopie vom Arbeitsvertrag oder den Rentennachweis – bei Studium eine Studienbescheinigung.
Der Vermieter will schließlich für sich die Gewissheit haben, dass Sie die Miete bezahlen können.
Mietvertrag,
Ob Langzeitmiete oder Kurzzeitmiete: Im Mietvertrag ist die Vertragsdauer anzugeben.
Bei Langzeitmiete ist die Vertragsdauer 12 Monate und die spanische gesetzliche Regelung sieht vor, dass mit einem Mietvertrag zur Langzeitvermietung eine automatische Verlängerung ab dem 12. Monat auf "normalerweise" insgesamt bis zu fünf Jahre folgt.
Stellen Sie sicher, dass das Datum des Vertragsbeginns und des Vertragsendes klar angegeben ist.
Achten Sie auch darauf, dass im Mietvertrag angegeben ist, dass im Falle von notwendigen Reparaturen der Vermieter die Reparaturen durchführt.
Ebenso ist die Frage der Haftung für Schäden, die am Mietobjekt oder dem Inventar entstehen, im Mietvertrag schriftlich anzugeben, und wer die Verantwortung für die Haftung der Reparaturen trägt.
Mietpreis und Gemeinschaftskosten.
Im Mietvertrag sind außer dem monatlichen Mietpreis, auch eventuell anfallende Gemeinschaftskosten und die Kosten der Instandhaltung des Gebäudes und im Fall eines Pools festzuhalten.
Nebenkosten.
Zudem sind die Kosten festzuhalten, die für Strom, Wasser sowie Gasrechnung und Müllentsorgung separat abgerechnet werden.
Für diese Kosten kommt in der Regel der Mieter auf.
Dies sollte dementsprechend im Mietvertrag festgehalten werden.
Auch die Angaben, zu welchem Datum die Miete und die Gemeinschaftskosten zu bezahlen sind, sowie dass Sie ohne die ausdrückliche Zustimmung des Vermieters Ihren Vertrag nicht abtreten oder die Wohnung nicht untervermieten dürfen, müssen im Mietvertrag angeführt werden.
Im Mietvertrag sind auch zusätzliche Garantien zu benennen, um z. B. mögliche Konfliktsituationen wie Zahlungsausfall abzuklären.
Kaution.
Eine Kaution dient zur Deckung möglicher Schäden im Mietobjekt: Je nach Vermieter beträgt die Kaution 2 oder 3 Monatsmieten.
Festzuhalten ist im Mietvertrag ebenso die Höhe der Kaution sowie, dass jene vom Vermieter zurückzuerstatten ist, wenn das Mietobjekt nach Übergabe keine Mängel oder Schäden aufweist.
Die Höhe der Kaution und die Bedingungen für deren Rückzahlung sind im Mietvertrag anzuführen, sowie dass der Mieter jene am Ende des Mietverhältnisses zurückerhält.
Hier kommen wir nochmals auf Ihre Bestandsaufnahme zurück, in der Sie evtl. dokumentierte Schäden oder bereits vorhandene Mängel dokumentiert haben.
Stellt der Vermieter nach Übergabe der Wohnung Schäden oder neue Schäden fest, kann er diese grundsätzlich gegenüber dem Mieter geltend machen.
Hier raten wir zu einem Übergabeprotokoll, in welchem entweder der tadellose Zustand des Mietobjektes oder eventuell bereits vorhandene Mängel/Schäden aufgeführt sind.
Kündigungsfristen & Vertragsbedingungen.
Achten Sie auch auf die Kündigungsfristen und Vertragsbedingungen sowie auf mögliche Mieterhöhungen und eventuell vorhandene Sonderklauseln im Mietvertrag und darauf, dass Änderungen im Mietvertrag nur schriftlich vereinbart werden und von beiden Parteien unterzeichnet werden.
Zur Überprüfung der rechtlichen Bestimmungen empfehlen wir, Ihren Mietvertrag von einem Fachmann überprüfen zu lassen.
Vermieter und Eigentumsnachweis.
Oftmals und immer wieder kommt es leider vor, dass ein Wohnraum vermietet wird, der nicht im Eigentum der Person steht.
Auch hier raten wir dringlich dazu, den Eigentumsnachweis des Vermieters von einem Fachmann überprüfen zu lassen.
Spanisches Bankkonto.
Zur Zahlung der Miete benötigen Sie ein spanisches Bankkonto, aber auch zur Zahlung von Strom, Wasser sowie Gasrechnung und Müllentsorgung.
Hier und da besteht auch die Akzeptanz internationaler Bankkonten.
TIPPS: Holen Sie sich vor Abschluss des Mietvertrags fachmännischen Rat ein, um böse Überraschungen zu vermeiden.
Anmeldung Ihres Wohnsitzes.
Für die Anmeldung Ihres Wohnsitzes benötigen Sie außer dem Mietvertrag auch die schriftliche Bestätigung Ihres Vermieters, dass Sie im Mietobjekt wohnen dürfen.
Des Weiteren ist vom Vermieter eine Quittung der bezahlten "IBI" (Grundsteuer) vorzulegen.
Je nach Region muss der Vermieter auch die letzten Wasserrechnungen vorlegen.
Wichtiger Hinweis: Nur mit den o. a. Dokumenten erhalten Sie die Meldebescheinigung "Empadronamiento". Das "Empadronamiento" benötigen Sie auch zur Beantragung der Residencia.
Wir wünschen Ihnen bei Ihrem Mietprojekt in Spanien viel Erfolg!
Ihre Ute und Elfi.